Bau-Nebenkosten tun weh: So können Käufer die Zusatzkosten senken

Immobilienkauf: Welche Bundesländer haben hohe Kaufnebenkosten?

Roland
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Deutschland liegt bei der Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich immer noch auf einem Abstiegsplatz. Ein wichtiger Grund dafür: Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb sind hierzulande so hoch, dass sie für viele das Haupthindernis auf dem Weg in die eigenen vier Wände sind. Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall zeigt, wie Bauwillige in vier Schritten diese Eigenkapitalhürde dennoch meistern können.

Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb sind in Deutschland deutlich höher als bei den meisten europäischen Nachbarn. So summieren sich Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie Maklerprovisionen in Deutschland auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Wer eine Eigentumswohnung für 280.000 Euro kaufen möchte, sollte also schon mal 42.000 Euro allein für die Nebenkosten auf dem Konto haben. Damit stehen Kaufwillige vor einer hohen Eigenkapitalhürde. „Die muss aber keineswegs das Scheitern der Immobilienwünsche bedeuten“, macht Finanzierungsexperte Oberländer Eigentümern in spe Mut. „Es gibt durchaus Möglichkeiten, sie zu überwinden und die Latte schrittweise deutlich niedriger zu legen.“

Schritt 1: Auf Maklergebühren achten
Fachkompetenz und Expertise kosten überall Geld. So erwirbt nach § 652 BGB ein Immobilienmakler einen Lohnanspruch, wenn durch seine Vermittlungstätigkeit ein Kaufvertrag zustande kommt. Die Höhe dieser Provision ist allerdings nicht durch eine Gebührenordnung verbindlich geregelt, im Prinzip also frei verhandelbar. In der Praxis orientieren sich Makler an der in ihrer Region marktüblichen Courtage, die in den meisten Bundesländern bei 7,14 Prozent des Kaufpreises liegt. Je gefragter ein Standort, desto eher muss der Käufer den Makler bezahlen. Die Provision wird in der Regel zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer geteilt, nicht so allerdings in Brandenburg und Hessen sowie in Berlin, Hamburg und Bremen: Hier muss der Käufer allein für die Leistungen des Maklers aufkommen. Tipp Oberländer: „Wer die einschlägigen Immobilienforen aufmerksam studiert oder sich im Bekanntenkreis umhört, kann auch selbst auf geeignete Objekte stoßen. Wer dennoch nicht auf professionelle Hilfe verzichten will, sollte zumindest – auch dort, wo es nicht ortsüblich ist – über eine 50:50-Regelung für die Provision verhandeln und diese in den Maklervertrag aufnehmen lassen.“

Schritt 2: Maklerprovision nicht in Kaufvertrag aufnehmen
Hat man mit dem Makler eine günstige Provisionsregelung ausgehandelt, sollte man darauf achten, dass diese nicht in den Kaufvertrag einfließt. Denn die Maklergebühr erhöht den Kaufpreis, von dem wiederum die Grunderwerbsteuer und die gesetzlich geregelten Notargebühren abhängen. Zwar ist es üblich, in den – gesetzlich vorgeschriebenen – notariellen Kaufvertrag einen Passus über die Honorierung der Maklertätigkeit aufzunehmen, juristisch zwingend ist es aber nicht. Für die Notargebühren sowie den vom Notar erledigten Grundbucheintrag muss man 1,5 Prozent der Kaufsumme einkalkulieren. Tipp Oberländer: „Lassen Sie sich eingehend beraten, inwieweit man die Maklerprovision beim Kaufvertrag außen vorlassen kann. Ist in einem separaten Maklervertrag klar geregelt, wie hoch die Courtage und wer zu ihrer Zahlung verpflichtet ist, dann ist der Makler auf der sicheren Seite, dass er zu seinem Geld kommt.“

Schritt 3: Immobilie und Inventar trennen
Wer eine Gebrauchtimmobilie mit Einbauküche oder einer Saunaanlage im Keller erwirbt, sollte den Preis fürs Inventar im notariellen Kaufvertrag getrennt ausweisen. Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer nämlich ausschließlich aus dem Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Tipp Oberländer: „Viele Verkäufer lassen hier gerne mit sich reden, da ihnen aus dem Steuervorteil des Käufers selbst kein finanzieller Nachteil entsteht. Allerdings sollte man es auch nicht überreizen: Werden mehr als 15 Prozent der Gesamtsumme separat als Kosten für Sonderausstattung ausgewiesen, wird auch der gutmütigste Finanzbeamte misstrauisch.“

Schritt 4: Grundstück vor Bauvertrag
Wer Baugrund erwirbt, um darauf ein Eigenheim zu errichten, muss im Prinzip die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des unbebauten Grundstücks entrichten. Das gilt allerdings nicht, wenn zwischen Grundstückskauf und Hausbau ein eindeutiger Zusammenhang erkennbar ist, etwa wenn man beides aus einer Hand erwirbt. Bei dem häufigen Fall, dass man Grundstück und Eigenheim beim selben Bauträger kauft, errechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer aus dem Wert des bebauten Grundstücks. Tipp Oberländer: „Bauherren, die Steuern sparen wollen, sollten also unbedingt zunächst das Grundstück erwerben und erst danach mit einer Baufirma, die mit dem vorherigen Grundstückseigentümer weder identisch noch nachweislich geschäftlich verflochten ist, den Bauvertrag abschließen.“

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