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Für einen ersten Check wurden von namhaften Unternehmen unterschiedliche Vergleichsrechner hinterlegt.
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Während man in München 33 Jahre lang rund 1.400 Euro zahlen muss, bis die 70-Quadratmeter-Wohnung abbezahlt ist, schafft man es in Leipzig in wesentlich kürzerer Zeit und einer geringeren Monatsrate. Die günstigsten und teuersten Regionen Deutschlands für Wohnungskäufer:
Der niedrige Zins hat die Finanzierungskosten für Wohneigentum in den letzten Jahren gesenkt, gleichzeitig jedoch die Immobilienpreise getrieben. Wo eine eigene Immobilien in Deutschland noch finanzierbar ist, hat das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) für den Postbank Wohnatlas untersucht.
Die Studie hat die Immobilienmärkte in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht und herausgefunden, wie hoch die monatliche Belastung beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung ist und wie viele Jahre Eigentümer ihren Kredit abzahlen müssen.
Kosten unter 750 Euro pro Monat
Bei einer Tilgungsdauer von 20 Jahren könne man in 186 Städten und Landkreisen eine Wohnung für eine monatliche Belastung unter 500 euro erwerben. Ist man bereit, jeden Monat 750 zurückzuzahlen, könne man die Wohnung in 324 der 401 Regionen in unter 20 Jahren abzahlen.
Die Modellrechnung des HWWI geht von einem Zinssatz von 2,45 Prozent per annum aus, der dem Zinssatz aktueller Finanzierungsangebote am Markt entspricht, und variiert die Anfangstilgungen und damit die Tilgungsdauer. Die monatliche Zahlungsleistung aus Tilgung und Zinszahlung (Annuität) wird dabei für die gesamte Finanzierungsdauer festgeschrieben.
Errechnet wurde die monatliche Zahlungsleistung jeweils für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu regionalen Durchschnittspreisen, für die 20 Prozent Eigenkapital beim Kauf eingebracht wird. Grunderwerbssteuer, Notar und mögliche Umbauten wurden nicht in die Berechnungen einbezogen.
Die teuersten und günstigsten Regionen Deutschlands
Nur in 25 Städten und Kreisen, in sechs Prozent aller untersuchten Regionen, würden bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mehr als 1.000 Euro monatlich fällig. In Städten wie Nürnberg, Bonn, Hannover oder Dresden bleibe die Rate bei gleicher Tilgungsdauer ebenfalls unterhalb der 1.000 Euro-Schwelle. In den Ruhrgebietsstädten Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, aber auch in Wuppertal und Bielefeld, sei der Kauf bereits mit einer Monatsrate von unter 500 Euro zu finanzieren.
“In diesen Regionen sind Wertsteigerungen bei Immobilien nicht unbedingt zu erwarten. Wer aber dort bereits wohnt und langfristig eine Berufs- und Lebensperspektive hat, für den kann der Wohneigentumserwerb durchaus attraktiv sein. Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung”, sagt Henning Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse.
Wer in Kauf nimmt, die Wohnung knapp 33 Jahre abzubezahlen und daher einen Anfangstilgungssatz von nur zwei Prozent vereinbart, könne die monatlichen Ratenzahlungen deutlich drücken: Mehr als 750 Euro monatlich würden deutschlandweit dann nur in 20 Kreisen und Städten fällig, davon fünf Städte mit monatlichen Belastungen von über 1.000 Euro – vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum stabil.
Hier geht es besonders schnell
In 327 Regionen können Käufer ihre Wohnung mit einem anfänglichen Tilgungssatz von sechs Prozent und einer Laufzeit von 14 Jahren und einem Monat mit einer monatlichen Belastung von unter 1.000 Euro abzahlen. In 227 Kreisen sie dies sogar für weniger als 750 Euro monatlich möglich. Damit sei der Wohnungskauf auch noch für über 50-Jährige möglich.
“Käufer müssen aber auch ein gewisses Zinsrisiko in ihre Überlegungen mit einbeziehen. Wenn die Zinsen steigen, könnte die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höhere monatliche Belastungen nach sich ziehen oder eine Verlängerung der Tilgungsdauer erforderlich machen”, sagt Göbel.
Zinsänderungsrisiko
In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten auch so genannte Volltilger-Darlehen in Erwägung gezogen werden. Dabei läuft die Zinsbindung bis alle Schulden komplett getilgt sind. Mit einer langen Zinsbindungsfrist sichere sich der Käufer die momentan günstigen Zinsen und gewinnt Planungssicherheit durch stabile Ratenzahlungen hinzu.
In den Big Seven-Städten würden die Raten hingegen wesentlich höher liegen. Nur in Köln bleiben Käufer bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mit ihren monatlichen Zahlungen unter der 1.000-Euro-Marke.
Ausnahmestadt München
In Deutschlands teuerster Stadt München reicht selbst eine Streckung der Rückzahlungsdauer auf knapp 33 Jahre nicht. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent müssen Käufer Belastungen von monatlich 1.410 Euro einplanen – vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum stabil.
“Aus den Analysen für den Postbank Wohnatlas wissen wir, dass die Immobilienpreise in den Big Seven voraussichtlich steigen werden. Besonders in begehrten Lagen verspricht ein Investment also auch in Zukunft Wertsteigerungspotenziale. Kaufinteressierte sollten aber unbedingt genau kalkulieren, was bei der Immobilienfinanzierung über die nächsten Jahrzehnte auf sie zukommt”, sagt Göbel. (kl)
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