BGH stärkt Rechte von Kreditnehmern bei Zinscap-Prämien

Aktenzeichen XI ZR 790/16
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Verbrauchern beim Abschluss von Darlehensverträgen mit schwankendem Zinssatz den Rücken gestärkt. Das geht aus einem aktuellen Urteil hervor.

Die Karlsruher Richter entschieden in dem heute verkündeten Urteil, dass sogenannte Zinscap-Prämien die Bankkunden in bestimmten Fällen unangemessen benachteiligen (Aktenzeichen XI ZR 790/16). Betroffene können unter Umständen Geld zurückfordern.

Der Kunde zahlt zu Beginn der Laufzeit eine gewisse Summe zusätzlich – dafür garantiert ihm die Bank, dass seine Belastung auch bei übermäßig stark steigenden Zinsen eine festgeschriebene Obergrenze («Zinscap») nie übersteigt.

Richter erklärten Klausel für unwirksam

Im konkreten Fall wurde die Gebühr laut Vertrag “sofort fällig”. Dass der Kunde einen Teil des Geldes zurückbekommt, wenn er das Darlehen vorzeitig ablöst, war nicht vorgesehen.

Die Richter beanstandeten die Prämie deshalb als zusätzliches laufzeitunabhängiges Entgelt und erklärten die Klausel für unwirksam. (dpa-AFX)

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Verbraucher können wegen fehlender Angebote abbezahlte Immobilien nicht beleihen

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Umkehrhypothek? Fehlanzeige!


Umkehrhypothek? Fehlanzeige!

Viele ältere Haus- oder Wohnungsbesitzer möchten eine abbezahlte Immobilie zu Geld machen, ohne diese verkaufen oder ausziehen zu müssen. Doch für die Finanzierungsform der sogenannten Umkehrhypothek gibt es in Deutschland keine richtigen Angebote mehr. “Die Kreditinstitute lassen ihre Kunden im Regen stehen. Dabei ist der Bedarf durchaus vorhanden”, meint Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Regelmäßig wenden sich Verbraucher auf der Suche nach einer Umkehrhypothek an die Hamburger Verbraucherschützer.

“Obwohl Umkehrhypotheken ausdrücklich von den strengeren Vorgaben der seit 2016 geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie ausgenommen wurden, tut sich nichts auf dem Markt”, berichtet Krolzik. “Nur mit sehr viel Glück finden Interessenten bei kleinen regionalen Banken oder Nischenanbietern, was sie suchen. Dennoch sieht die Politik keinen Handlungsbedarf und meint, das Problem hätte sich erledigt.”

Bei einer Umkehrhypothek bekommen Eigentümer einer Immobilie einen Kredit. Das Darlehen, für das sie weder Zinsen noch Tilgung zahlen müssen, wird als Einmalbetrag oder in Monatsraten ausgezahlt und im Gegenzug eine Grundschuld auf Haus oder Wohnung eingetragen. Erst am Ende der Laufzeit werden die Zinsen aufaddiert und mit der Kreditsumme zurückgezahlt, beispielsweise über den Verkauf der Immobilie oder weitere Darlehen ohne Tilgung bis zur Beleihungsgrenze. In vielen Fällen werden Umkehrhypotheken erst mit dem Tod des Eigentümers abgelöst.

“Für Menschen, denen im Rentenalter wenig Geld zur Verfügung steht, weil alle Ersparnisse ein Leben lang in eine Immobilie flossen, wäre die Umkehrhypothek genau die richtige Finanzierungsform. Damit könnten Immobilieneigentümer von ihrem gebildeten Vermögen profitieren. Aber ohne Anbieter kein Angebot!”, bedauert Krolzik. Er rät Betroffenen über Alternativen wie Leib-, Immobilien- oder Zustifterrenten nachzudenken, gibt jedoch zu bedenken, dass Verbraucher auch bei diesen Produkten Abstriche machen müssten. Die Verbraucherzentrale unterstützt Immobilieneigentümer dabei, die Vor- und Nachteile verschiedener Rentenfinanzierungen gegeneinander abzuwägen und mit den eigenen Wünschen und Vorstellungen abzugleichen.

Tipp und Veranstaltungshinweis

Im Rahmen des Aktionstages “Das Älterwerden meistern” am Freitag, dem 26. Januar 2018, finden zwischen 14 und 18 Uhr kostenlose Kurzberatungen zum Thema “Immobilie im Alter!?” in der Verbraucherzentrale Hamburg (Kirchenallee 22, 20099 Hamburg) statt. Die unabhängigen Finanzexperten informieren an diesem Tag auch darüber, wie sich mit der Immobilie die Rente aufbessern lässt. Weitere Infos: www.vzhh.de.

Bank möchte Raten für Immobilie zwei Tage eher

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PSD Bank plant einseitige Änderung eines Kreditvertrages


PSD Bank plant einseitige Änderung eines Kreditvertrages

  • Verbraucherin wendet sich an Verbraucherzentrale Bremen
  • Einseitige Vertragsveränderung nicht gültig
  • Zahlungszeitpunkt eindeutig im Kreditvertrag festgelegt

Statt am Ersten des Monats wollte die PSD Bank Nord eG die fälligen Kreditraten (Annuitäten) für das Immobiliendarlehen von Andrea S. schon am 30. des Vormonats, also bis zu zwei Tage eher, einziehen. Auf den ersten Blick sieht das nach einer harmlosen Veränderung aus, die die Bank gegenüber der Verbraucherin im Anschreiben mit technischen Anpassungen erklärt. Mit Unterstützung der Verbraucherzentrale konnte sich die Verbraucherin erfolgreich gegen die Änderung wehren.

„Die PSD Bank legt diese Änderung des Vertrags rechtswidrig einseitig fest und übergeht damit die Rechte der Verbraucherin“, erklärt Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen. Mittlerweile sind mehrere Fälle bei der Verbraucherzentrale eingegangen. „Für betroffene Verbraucherinnen und Verbraucher kann das zu echten Problemen führen, wenn am 30. eines Monats das Konto keine ausreichende Deckung aufweist“, ergänzt Oelmann. Bei einer Überziehung müssen Betroffene für die anfallenden Dispositionskreditzinsen selbst aufkommen.

Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten

Wenn Verbraucherinnen oder Verbraucher bei ihrer Bank einen Kredit aufnehmen und einen Darlehensvertrag abschließen, ist eine einseitige Änderung grundsätzlich nicht möglich: Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eindeutig geregelt und Basis des deutschen Vertragsrechts. Die Fälligkeit der Darlehensraten ist im Fall der PSD Bank mit der Verbraucherin vertraglich und unmissverständlich geregelt. Die Raten sollen am jeweils Ersten des Monats gezahlt werden. Ein einseitiges Leistungsänderungsrecht hatten die Vertragspartner im vorliegenden Darlehensvertrag nicht vereinbart.

Über genau diese gesetzliche Regelung setzte sich die PSD Bank hinweg: Sie teilte dies Andrea S. lapidar in einem Schreiben vom 30. Dezember 2017 mit.

„Einseitige Änderung widerspricht vertraglicher Regelung“

Die Verbraucherin meldete sich mit diesem Schreiben bei einem Berater für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Verbraucherzentrale Bremen.

„Die einseitige Änderung des Zahlungszeitpunkts widerspricht der vertraglichen Regelung zwischen Verbraucherin und Genossenschaftsbank im Kreditvertrag“, erläutert Oelmann.

Die Verbraucherin ist mit Unterstützung der Verbraucherzentrale gegen die geplante einseitige Vertragsänderung vorgegangen. Die PSD Bank hat mittlerweile schriftlich erklärt, dass die Raten, wie vertraglich vereinbart, weiterhin am Ersten des Monats eingezogen werden.

Musterbrief für Verbraucher

Verbraucherinnen und Verbraucher sollten sich von ihren Kreditinstituten mit solchen Schreiben nicht einschüchtern lassen. Sie haben ein Recht auf Einhaltung des Vertrags. Einseitige Vertragsänderungen sind nicht zulässig. Die Verbraucherzentrale Bremen bietet für Betroffene eine Rechtsberatung und einen Musterbrief (pdf) an.

Über die Verbraucherzentrale Bremen

Die Verbraucherzentrale Bremen mit Sitz in Bremen ist ein überparteilicher und anbieterunabhängiger, gemeinnütziger Verein. Seit mehr als 50 Jahren informiert, berät und unterstützt sie Verbraucherinnen und Verbraucher in Fragen des privaten Konsums und vertritt Verbraucherinteressen bei Unternehmen, Politik und Verbänden. Die Verbraucherzentrale hat 16 Mitgliedsverbände und 33 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Vorstand ist Dr. Annabel Oelmann.

Arbeitsschwerpunkte sind Verbraucherrecht, Telekommunikation und Medien, Versicherungen und Finanzdienstleistungen, Energie und Bauen, Lebensmittel und Ernährung sowie Gesundheit und Pflege.

Vorsicht bei Finanzierungskombi aus Darlehen und Versicherung

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BGH-Urteil

BGH-Urteil

Augen auf beim Vertragsabschluss einer Finanzierungskombination aus Darlehensvertrag und Lebensversicherung: Die Verjährungsfrist eines Anspruchs bei Falschberatung beginnt bereits mit Abschluss der Verträge. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil.

In dem vorliegenden Fall hat eine Frau gegen ihre Hausbank geklagt. Sie hatte im Oktober 2001 ein Darlehen abgeschlossen und auf Anraten ihres Beraters zusätzlich eine Lebensversicherung als sogenannte Tilgungsversicherung abgeschlossen.

Lebensversicherungssumme nicht ausreichend

Da sich die Lebensversicherung aber nicht so entwickelte wie erwartet, reichte der ausgezahlte Betrag am Ende der Laufzeit nicht zur vollständigen Tilgung des aufgenommenen Darlehens. Aus diesem Grund verklagte die Versicherungsnehmerin ihre Bank wegen Falschberatung auf Schadensersatz.

In seinem aktuellen Urteil vom 16. Mai 2017 (Az.: XI ZR 430/16) gibt der BGH der Klägerin zwar insofern Recht, dass sie infolge der “fehlerhaften Aufklärung über die wirtschaftlichen Nachteile einer Kombination aus Darlehensvertrag und Kapitallebensversicherungsvertrag” zwar einen Anspruch auf Schadensersatz hat – dieser sei allerdings bereits mit dem “Abschluss der zur Finanzierung und Tilgung empfohlenen Verträge”, also im Oktober 2001, entstanden.

Zehnjährige Verjährungsfrist beachten

Durch die geltende zehnjährige Verjährungsfrist hätte sie ihren Anspruch bis spätestens Oktober 2011 durchsetzen müssen. Sie habe ihre Klage aber erst im August 2013 eingereicht – zu spät. (nl)

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Forward-Darlehen: Großes Einsparpotenzial

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Die Baufinanzierungszinsen befinden sich auf einem historischen Niedrigniveau, jedoch sind Anstiege in den kommenden Jahren wahrscheinlich.

Die Baufinanzierungszinsen befinden sich auf einem historischen Niedrigniveau, jedoch sind Anstiege in den kommenden Jahren wahrscheinlich.

Wer eine Immobilie finanziert, braucht während der Laufzeit oftmals mehrere Anschlussfinanzierungen. Mit einem Forward-Darlehen kann dies um mehrere tausend Euro günstiger werden – sofern die Zinsen steigen.

Mit einem Forward-Darlehen können sich Verbraucher, deren Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, die aktuell niedrigen Zinsen schon zum jetzigen Zeitpunkt für ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Das gemeinnützige Verbraucherportal Finanztip hat errechnet, dass eine Baufinanzierung in durchschnittlicher Höhe dadurch um mehrere tausend Euro günstiger werden kann, sollten die Zinsen in den kommenden Jahren steigen.

Abschluss fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung möglich

Fast jeder siebte Kunde schließe zurzeit bei Finanzierungsvermittlern wie Dr. Klein oder Interhyp ein Forward-Darlehen ab. Damit können sich Immobilienkäufer bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ihrer Baufinanzierung die aktuell günstigen Zinsen sichern.

“Wenn meine Zinsbindung in weniger als drei Jahren ausläuft, sollte ich über ein Forward-Darlehen nachdenken”, rät Dirk Eilinghoff, Experte für Baufinanzierung bei Finanztip. “Wer beispielsweise 2009 einen Baukredit von 200.000 Euro zu 4,5 Prozent für zehn Jahre aufgenommen hat, sollte nicht bis 2019 warten, sondern bereits heute den Anschlusszins verhandeln.” Denn steigen die Zinsen in den kommenden zwei Jahren, seien tausende Euro Ersparnis drin.

15.000 Euro weniger an Zinsen

Eine Beispielberechnung verdeutlicht laut Finanztip das Einsparpotenzial: Für einen Baukredit mit festen Zinsen für zehn Jahre verlangen Banken derzeit etwa 1,5 Prozent pro Jahr an Zinsen.

Bei einem durchschnittlichen Forward-Aufschlag von 0,35 Prozent, wie ihn der Finanzierungsvermittler Dr. Klein für die ersten Monate 2017 errechnet hat, ergebe sich ein Zinssatz von 1,85 Prozent für das Forward-Darlehen.

Würden im genannten Beispiel die Bauzinsen bis zur Ablösung des Darlehens in zwei Jahren auf 2,85 Prozent steigen – wie zuletzt Ende 2013 –, so spare der Kunde deutlich. “2009 lag die durchschnittliche Tilgung bei einem Prozent”, erklärt Eilinghoff. “Bei der daraus resultierenden Restschuld von 175.000 Euro fallen allein in den zehn folgenden Jahren gut 15.000 Euro weniger an Zinsen an.”

Rechtzeitig ein Forward-Darlehen ansprechen

Bei einem Forward-Darlehen geht die Bank vom heutigen Zinsniveau aus und verlangt dann einen Aufschlag als Puffer für künftige Zinssteigerungen. In der Regel liegt er bei wenigen Zehntelprozentpunkten. Als Grundregel gilt: Je länger die Zeit bis zur Ablösung des alten Baukredits, desto höher der Aufschlag.

“Wichtig ist vor allem, dass Verbraucher frühzeitig die Möglichkeit des Forward-Darlehens bei ihrer Bank ansprechen”, rät Eilinghoff. Zudem sei es ratsam, Vergleichsangebote bei den großen Kreditvermittlern einzuholen. “Denn bei der genauen Ausgestaltung des Forward-Darlehens gibt es durchaus Unterschiede zwischen den einzelnen Banken”, so Eilinghoff.

Darlehen muss abgenommen werden

Verbraucher sollten allerdings sicher sein, dass sie den neuen Baukredit nach der Vorlaufzeit auch wirklich benötigen. Wer etwa über den Verkauf der Immobilie nachdenke, sollte die Finger von einem Forward-Darlehen lassen.

Denn für die Nichtabnahme des Darlehens nach einem Verkauf verlangt die Bank eine Entschädigung. Auch ausbleibende Zinssteigerungen beim Baugeld sind laut Finanztip kein Grund für einen Verzicht auf das Darlehen. Liegen die Zinsen nach der Vorlaufzeit auf dem heutigen Niveau, müsse der Forward-Kunde trotzdem den vereinbarten Zins zahlen. Dirk Eilinghoff rät: “Verbraucher sollten nicht nur auf den Zins schauen, sondern auch ihre persönliche und berufliche Entwicklung einschätzen, bevor sie sich festlegen”, rät Eilinghoff. (bk)

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Braucht man Versicherungen wirklich?

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Tja, eine Versicherung braucht jeder, der ein Fahrzeug im deutschen Straßenverkehr bewegen will. Die KFZ-Haftpflichtversicherung ist eine so genannte Pflichtversicherung; ohne diese Versicherung darf man(n) oder Frau nicht am Straßenverkehr teilnehmen. Hinzu kommt noch gegebenenfalls eine Berufshaftpflicht für bestimmte Berufsgruppen.

Zu diesen Berufsgruppen gehören: Rechtsanwälte, Rechtsbeistände, Steuerberater, Architekten, Ingenieure, Treuhänder, Ärzte und Dolmetscher.
Bei Versicherungs- und Finanzmaklern ist eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung notwendig, um den Beruf ausüben zu dürfen.

Welche Versicherungen für einen selbst wichtig sind, entscheidet die eigene Lebenssituation oder der Geldbeutel.

Versichern können Verbraucher heute schon jedes erdenkliche Risiko zu unterschiedlichen Preisen. Hier sollten Verbraucher sich die Zeit nehmen und Angebote und eingeschlossene Leistungen sehr genau prüfen.